Calculer la prime SCHL

Comment la prime SCHL est-elle calculée lors de l’achat d’une maison?

Lorsqu’on achète une maison avec une mise de fonds inférieure à 20%, le prêteur demande que vous ayez une assurance prêt hypothécaire. On l’appelle couramment « prime SCHL », même si d’autres assureurs existent au Canada. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement; elle ne remplace donc pas une assurance habitation ou une assurance vie. Elle ne paie pas votre hypothèque à votre place. Elle est plutôt là pour protéger la banque.

Le calcul commence par le montant du prêt, soit le prix d’achat moins la mise de fonds. On établit ensuite le rapport prêt-valeur en divisant ce prêt par le prix de la propriété. Plus ce rapport est élevé, plus le taux de prime augmente.

Pour un achat courant, les taux de la SCHL sont de 2,80% lorsque le rapport prêt-valeur se situe entre 80,01% et 85%, de 3,10% entre 85,01% et 90%, et de 4% entre 90,01% et 95%. Autrement dit, une mise de fonds plus importante réduit à la fois le montant emprunté et le taux appliqué.

Prenons une maison de 500 000$ avec une mise de fonds de 50 000$, soit 10%. Le prêt de départ est donc de 450 000$, et le rapport prêt-valeur atteint 90%. Le taux applicable est de 3,10% :

450 000$ × 3,10% = 13 950$

Si l’acheteur ajoute la prime à son prêt, le solde hypothécaire passe à 463 950$. Il peut aussi la payer comptant. L’ajouter à l’hypothèque facilite la transaction, mais des intérêts seront facturés sur cette somme.

Il faut également prévoir la taxe provinciale exigée au Québec. Contrairement à la prime, cette taxe ne peut pas être intégrée au prêt. Une surprime de 0,20% peut aussi s’appliquer lorsque l’amortissement dépasse 25 ans. Avant de faire une offre, mieux vaut donc confirmer le montant exact avec son prêteur.